FAQ – Häufig gestellte Fragen

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FAQ – Häufig gestellte Fragen

Manche Fragen tauchen immer wieder auf. Hier finden Sie die Antworten auf häufig gestellte Fragen nach Themen sortiert. Ihre Frage ist nicht dabei? Oder wünschen Sie weitere Informationen? Dann sind wir natürlich auch gerne persönlich, telefonisch oder per E-Mail für Sie da!

Allgemein

Warum einen Immobilienmakler?

Ein Immobilienmakler setzt sich Tag für Tag mit den Wünschen und Eigenheiten von Verkäufern, Vermietern und Mietern auseinander. Hierdurch wachsen Erfahrungswerte, welche mit „Hobby-Maklern“ nicht zu vergleichen sind. Makler übernehmen Exposéerstellung, zugeschnittene Marketingmaßnahmen, sämtliche Besichtigungen, Vertragsverhandlungen, Vertragserstellung und die Übergabe der Immobilie an den Käufer oder Mieter. Letztendlich erhalten Sie einen marktgerechten Preis.

Ein Makler, der täglich Kontakt mit potenziellen Käufern hat, weiß was gesucht – und auch was bezahlt wird.

Ein Immobilienverkauf ist oft verbunden mit Behördengängen zu Grundbuchämtern, Archiven, Notaren etc. Zeitungsanzeigen und Inserate in den verschiedenen Internetportalen sind teuer. Vor allem, wenn man über Wochen oder Monate inseriert und sich diese Kosten summieren. Termine werden von Interessenten verschoben, abgesagt oder einfach nicht eingehalten. Der Immobilienverkauf erfordert enormen Zeitaufwand, hohe Frustrationstoleranz und nicht unbeträchtliche Investitionen. Ein engagierter Makler erledigt alle Arbeiten und trägt das gesamte Kostenrisiko des Verkaufs.

Gefahren beim Kaufvertrag: Ein guter Verkauf ist es dann, wenn auch die Vertragssicherheit im Kaufvertrag ausgearbeitet wurde. Wissen Sie, für was Sie bei einem Immobilienverkauf haften? Über was Sie den Käufer informieren müssen? Welche Unterlagen Sie dem Käufer nachweislich aushändigen sollten? Wie Sie sich absichern im Falle, dass der Käufer wider Erwarten nicht bezahlt? Ein erfahrener Makler wird all diese Punkte für Sie prüfen und nichts dem Zufall überlassen.

Informieren Sie sich über mehrere Makler. Vergleichen Sie Preis, Leistung und Referenzen des Maklers.

Käufer- oder Verkäufermarkt?

Käufermarkt und Verkäufermarkt bezeichnen zwei grundverschiedene Marktsituationen. Gemeint ist jeweils der Markt, dessen Vertragsbedingungen durch den Käufer bzw. den Verkäufer festgelegt werden. Für den Immobilienmakler ergibt sich eine völlig andere Ausrichtung seiner Tätigkeit, je nachdem in welchem Markt er tätig ist. Gerne werden die Märkte nach außen hin vermischt und nur die positiven Eigenschaften hervorgehoben.

Eigenschaften des Käufermarktes (Strukturschwache Regionen):
•Das Angebot übersteigt die Nachfrage. Viele Häuser und Wohnungen stehen leer.
•Der Immobilienmakler ist vom Käufer abhängig.
•Keine Konkurrenz unter den Käufern.
•Mitarbeiter werden in Verkaufsstrategie geschult.

Und der Immobilienmakler? Der hat meist sein Schaufenster voll mit Angeboten, die keiner haben möchte. Hier stehen die Käufer und innovative Vermarktungsstrategien im Vordergrund. Die Akquise neuer Immobilien zum Verkauf eher im Hintergrund. Gefragt ist ein guter Verkäufer! Schlechte oder windige Makler können in diesem Umfeld nicht bestehen.

Eigenschaften des Verkäufermarktes (Ballungsräume, Studentenstädte etc.):
•Die Nachfrage übersteigt das Angebot. Viele wollen kaufen, aber es gibt wenig Angebote!
•Der Immobilienmakler ist vom Verkäufer abhängig.
•Viel Konkurrenz unter Maklern und Käufern.
•Preise schwanken leicht, aber immer an der oberen Schmerzgrenze. Tendenz steigend.

Und der Immobilienmakler? Ein Käufer wird sich schon finden, es stehen genug Schlange. Man muss sich nur über den Preis einig werden. Die Anforderung an die Kompetenz des Maklers ist gering. Das lockt viele Mitbewerber auf den Markt. Hier hat der Verkäufer die Qual der Wahl. Aber Vorsicht! Sie sind als Verkäufer hart umkämpft! Geben Sie Ihre Trümpfe nicht aus der Hand! Vergleichen Service und Kosten verschiedener Immobilienmakler.

Meine Tipp’s

Was Sie beim Verkauf einer Immobilie beachten sollten:

  1. Beauftragen Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie einen Makler. Ein guter Makler ist sein Geld wert.
  2. Treffen Sie eine Vorauswahl an Hand Internetauftritt, Referenzen und Empfehlungen und bestellen Sie mehrere Makler zu Ihrer Immobilie. Entscheiden Sie dann am Ende, welchem Makler Sie Ihre Immobilie anvertrauen wollen.
  3. Kombinieren Sie den 1. Kontakt mit der Besichtigung Ihrer Immobilie.

…lassen Sie Ihren Bauch entscheiden, wo Sie sich am Besten aufgehoben fühlen. Immobilienverkauf ist Vetrauenssache!

Was kostet ein Immobilienmakler?

Kaum eine andere Berufsgruppe hat so mit einem schlechten Image zu kämpfen, wie ein Immobilienmakler. Denn immer da, wo viel Geld im Spiel ist, tummeln sich auch „schwarze Schafe“, die die Unwissenheit und Gutgläubigkeit Ihrer Kunden schamlos ausnutzen. Informieren Sie sich und vergleichen Sie! Ein guter Makler ist Dienstleister, Vermittler und Berater zugleich. Diese Dienstleistung hat natürlich auch Ihren Preis.

Eine gesetzliche Regelung über die Höhe der Provision gibt es nicht. Je nach Bundesland haben sich verschiedene Provisionsmodelle am Markt etabliert. Hier in RLP ist es „üblich“, dass beim Verkauf Verkäufer und Käufer jeweils 3,57% des Kaufpreises in Rechnung gestellt werden. D.h. 7,14% für den Makler!

Die Höhe der Provisionsanteile(inkl. Mehrwertsteuer) unterliegt regionalen und lokalen Schwankungen
Bundesland Maklerprovision insgesamt Verkäuferanteil Käuferanteil
Baden-Württemberg 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Bayern 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Berlin 7,14 % 0 % 7,14 %
Brandenburg 7,14 % 0 % 7,14 %
Bremen 5,95 % 0 % 5,95 %
Hamburg 6,25 % 0 % 6,25 %
Hessen 5,95 % 0 % 5,95 %
Mecklenburg-Vorpommern 5,95 % 2,38% 3,57 %
Niedersachsen 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Nordrhein-Westfalen 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Rheinland-Pfalz 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Saarland 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Sachsen 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Sachsen Anhalt 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Schleswig Holstein 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Thüringen 7,14 % 3,57 % 3,57 %

 

Der „wahre“ Preis einer Immobilie – Die Wertermittlung.

Bei der Preisvorstellung liegen naturgemäß die größten differenzen zwischen Käufer und Verkäufer. Hier fungiert der Makler mit seinem Verhandlungsgeschick als Vermittler zwischen den Fronten.

Eine zutreffende Marktwertermittlung kann ein erfahrener Immobilienmakler mithilfe von Ortsbegehung, Standortanalyse, Vergleichswerten etc. durchführen. Die Nennung einer „Hausnummer“ müsste nach der Begehung auch schon möglich sein, anderen Falls, ist er meiner Meinung nach, nicht vorbereitet. Diese Marktwertermittlung ist Grundlage einer jeden zusammenarbeit! Bei uns ist diese selbstverständlich kostenlos und unverbindlich. Nach diesem ersten „Kennenlernen“ können Sie frei entscheiden, ob Sie uns oder einen anderen Makler beauftragen.

Neben der eigentlichen Objektbewertung ist die Vermarktung entscheidend. Ihre Immobilie muss in kurzer Zeit möglichst viele Kaufinteressenten erreichen. Dies erfolgt meist über Zeitungsanzeigen, Schildern und Internet. Die wichtigste Rolle spielt dabei das Internet mit seinen Immobilienportalen. Hier ist der Immobilienscout24 mit einem Marktanteil von mehr als 95% ein Muß. Die oft angepriesene Kundenkartei von Kaufinteressenten ist bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen schnell von gestern. Interessant sind Karteien von Kaufinteressenten erst bei größeren Anlageobjekten.

Achtung: Ihre Immobilie muss zwingend im Immobilienscout24 oder auf Immowelt inseriert werden. Nur hier erreichen Sie 95% der Suchenden. Wer auf Karteien oder andere Immobilienportale verweist, nutzt nicht alle Möglichkeiten den besten Preis für Sie zu erzielen.


Der Maklerauftrag

Welche Makleraufträge gibt es überhaupt?

Es wird zwischen drei Arten von Maklerverträgen unterschieden

• einfacher Maklerauftrag
• Alleinauftrag
• qualifizierter Alleinauftrag

Der einfache Maklerauftrag schließt lediglich die Zuschaltung weiterer Makler durch den Verkäufer während der Vertragslaufzeit aus; der Verkäufer kann jedoch weiterhin eigene Verkaufsbemühungen anstreben. Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht nur im Erfolgsfall.

Beim Alleinauftrag verzichtet der Auftraggeber des Maklers darauf, einen weiteren Makler zu beauftragen. Der Eigentümer hat zwar noch das Recht selber tätig zu werden und sein Objekt zu veräußern ohne dass ein Provisionsanspruch des Maklers entsteht. Veräußert der Auftraggeber sein Objekt jedoch über einen anderen Makler, so muss er die mit dem Makler vereinbarte Provision zahlen.

Beim qualifizierten Alleinauftrag ist der Makler der ausschließliche Ansprechpartner, der Verkäufer muss alle eigenen Verkaufsbemühungen während der Vertragslaufzeit einstellen.

Ein Maklervertrag kann formlos, sollte aber schriftlich abgeschlossen werden. In der Praxis kommt der Vertrag oft dadurch zustande, dass der Makler ein Exposé oder einen Objektnachweis zur Verfügung stellt und darin seine Provision angegeben ist.

Der Maklervertrag läuft oft für einen bestimmten Zeitraum, der im Vertrag vereinbart sein kann. Danach kann der Kunde eine Kündigung mit einer Frist von 1 Monat jederzeit aussprechen. Für vorher durch den Immobilienmakler geworbene Käufer oder Mieter bleibt auch nach der Kündigung ein Provisionsanspruch bestehen, wenn dann ein Kauf oder eine Vermietung zustande kommt. Die Frist des Provisionsanspruchs kann in dem Maklervertrag geregelt werden.

Der Maklervertrag: Alleinauftrag? Ja! Aber welchen? Und warum?

Für viele Immobilienverkäufer ist ein Maklervertrag ein absolut rotes Tuch, sie probieren lieber alleine, ihre Immobilie zu verkaufen. Doch jeder Verkäufer sollte an das alte Sprichwort denken „Schuster bleib bei Deinen Leisten“ – dies trifft auch sehr oft auf die Immobilienbranche zu.

Warum ein Alleinauftrag?

Durch einen Alleinauftrag sichert sich der Immobilienmakler die Wahrscheinlichkeit auf seinen Provisionsanspruch. Desto mehr Makler sich um den Verkauf einer Immobilie bemühen, umso geringer wird die Erfolgswahrscheinlichkeit für den Einzelnen. Außerdem erwecken Objekte, die von mehreren Maklern angeboten werden, den Anschein, als seien sie von nur einem Makler gar nicht verkäuflich. Durch die Einschaltung mehrerer Makler macht sich der Verkäufer seine Immobilie also nur am Markt kaputt. Der private Verkäufer ist bei einem professionellen Immobilienmakler in jedem Fall besser aufgehoben, als es auf eigene Faust zu probieren. Viele Verkäufer scheuen sich, sich an einem Makler zu binden, doch nur so haben sie die besten professionellen Verkaufsaussichten. Ein Makler, der einen Alleinauftrag hat, wird Himmel und Hölle in Bewegung setzen, um das Objekt zum Abschluss zu bringen. Ein Makler, der keinen Alleinauftrag hat, wird das Objekt lediglich aus der Schublade ziehen, wenn er seinem Kunden sonst nichts anbieten konnte. Nur beim Alleinauftrag kann sich der Verkäufer sicher sein, dass der Makler alles daran setzen wird, die Immobilie zu verkaufen, und den Verkäufer von sich zu überzeugen – ohne Alleinauftrag und somit auch oft ohne Verkaufserfolg ist der Verkäufer anschießend sogar noch vom Makler enttäuscht. Abschließend bleibt zu sagen, dass jeder Immobilienverkäufer die Professionalität eines Immobilienmaklers ausnutzen sollte – und jeder professionelle Makler wird sein Know-How, seine Marktkenntnis und seinen Kundenstamm nur mit einem Maklervertrag in Form eines Alleinauftrages einbringen.

 

Was bringt der Alleinauftrag dem Verkäufer?

Einem privaten Verkäufer fehlt oft der Marktüberblick, der zur Markteinschätzung und somit zur marktgerechten Preisfindung seiner Immobilie zwingend notwendig ist. Oft werden dann Objekte mit marktunrealistischen Preisen beworben – die richtigen Interessenten bleiben aus. Wenn der private Verkäufer nun nach einigen Wochen merkt, dass er bei seiner Preisvorstellung nachbessern muss, gilt das Objekt bei aufmerksamen Marktbeobachtern schon als „unverkäuflich“. 
Der professionelle Makler hätte den Verkäufer schon vor Abschluss eines Alleinauftrages bei der richtigen und somit marktgerechten Preisfindung beraten. Außerdem hätte der Verkäufer von dem Interessentenpool des Makler profitieren können – denn oft hat der Makler bereits einen bestimmten Kunden für eine bestimmte Immobilie im Auge.


Das Neue Geldwäschegesetz (GWG)

Weitere Informationen

Die Gesetzestexte sind nur auszugsweise und erklärend wieder gegeben und beinhalten bei Weitem nicht alle Inhalte und Vorschriften.

Es empfiehlt sich daher, im Bedarfsfalle oder bei Interesse den kompletten Gesetzestext abzurufen!

Das GwG aus Sicht des Immobilien-Maklers

Selbstredend tritt der Immobilien-Makler als Bürger ganz persönlich auch für diese Ziele des GwG ein. Zusätzlich betrifft ihn das GwG aber auch in seiner Eigenschaft als Unternehmer. Er hat daher die ihm auferlegten Verpflichtungen einzuhalten, damit er selbst nicht gesetzeswidrig handelt. Darüber werden in Zukunft vermehrt staatliche Stellen, wie z.B. das Bundeskriminalamt (BKA) wachen und den Makler unangemeldet vor Ort kontrollieren. Bei Nichteinhaltung dieser gesetzlichen Vorschriften drohen ihm Bußgelder bis zu Euro 100.000.

Warum möchte der Makler meinen Personalausweis sehen?

Seien Sie nicht überrascht, wenn der Makler neuerdings Ihren Personal- Ausweis sehen möchte!

 

Worum geht es?

Die Bundesrepublik Deutschland und die Europäische Union wollen mit dem GwG ihre Bürger vor illegalen oder gar terroristischen Handlungen schützen. Ziel des sogenannten Geldwäschegesetzes ist es, Gewinne aus schweren Straftaten aufzuspüren und die Terrorismusfinanzierung zu erschweren bzw. zu verhindern. Dieses Anliegen des Gesetzgebers ist sicher Jedem verständlich, denn dem Staat entgehen infolge illegaler Geldwäsche enorme, ihm zustehende Steuereinnahmen. Würde er über diese Einnahmen verfügen, könnten entweder notwendige Ausgaben bestritten oder Steuern gesenkt werden. Außerdem macht es Sinn zu verhindern, dass „gewaschene“ Gelder für die Finanzierung von Terrorismusaktivitäten verwendet werden.

 

In der Praxis bedeutet das:

Neben Banken, Rechtsanwälten, Finanzdienstleistern usw. sind auch Immobilienmakler im Gesetz als sogenannte „Verpflichtete“ genannt (§ 2 Abs. 10 des GwG). „Verpflichtete“ sind Berufsgruppen, die potentiell mit größeren Gütern oder Luxusartikeln handeln, die vom Grundsatz her zur Geldwäsche geeignet wären.

Deshalb müssen diese gesetzlich genau festgelegten Berufsgruppen schon bei Aufnahme einer Geschäftsbeziehung (also auch schon vor Abschluss eines Vertrages, nämlich beim ersten Kontakt) eine Identifizierung des Kunden vorzunehmen. Kann der Verpflichtete (Immobilienmakler) diese Sorgfaltspflichten nicht erfüllen (z.B. weil der Kunde sich nicht ausweisen will), darf die Geschäftsverbindung erst gar nicht begründet oder fortgesetzt und keine Transaktion durchgeführt werden. Soweit eine Geschäftsverbindung bereits besteht, ist diese dann sogar vom Verpflichteten ungeachtet anderer gesetzlicher oder vertraglicher Bestimmungen durch Kündigung oder auf andere Weise zu beenden.

 

Identifizierung des Geschäftspartners, also des Kunden:

Eine der durch dieses Gesetz auferlegten Sorgfaltspflichten ist die sogenannte „Identifizierung“ des Vertragspartners. Das GwG schreibt hier die Angaben und die geeigneten Dokumente exakt vor und läßt dem Makler keinen Spielraum:

 

Bei natürlichen Personen

(Kaufinteressent) müssen vom Makler folgende Daten erhoben werden: Name, Geburtsort, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit und Anschrift. Zur Überprüfung der Identität ist der Geschäftspartner (hier der Kaufinteressent) ebenso gesetzlich verpflichtet, sich durch einen gültigen amtlichen Ausweises, der ein Lichtbild des Inhabers enthält (mit dem also die Pass- und Ausweispflicht im Inland erfüllt wird) insbesondere anhand eines inländischen oder nach ausländerrechtlichen Bestimmungen anerkannten oder zugelassenen Passes, Personalausweises oder Pass- oder Ausweisersatzes auszuweisen.

 

Aufzeichnungspflicht des Immobilienmaklers:

Gemäß GwG sind die erhobenen Angaben und eingeholten Informationen über Vertragspartner, wirtschaftlich Berechtigte, Geschäftsbeziehungen und Transaktionen aufzuzeichnen. Der Immobilienmakler muß sich also nicht nur die Ausweispapiere jedes Kunden zeigen lassen, sondern auch noch die Einsichtnahme dokumentieren bzw. Ausweiskopien machen und diese Unterlagen mind. 5 Jahre aufbewahren.